Часто задаваемые вопросы по использованию ЗПИФ

Что представляет собой ЗПИФ , кому он интересен, какие задачи можно решать с его помощью и чем объясняется популярность применения этого инструмента.
Мы постарались дать краткие ответы на самые популярные вопросы по ЗПИФ .

Список вопросов :

Общие вопросы :

1) Закрытый паевой инвестиционный фонд, что это такое?
2) Кто чаще всего на практике использует этот инструмент?
3) Какие преимущества дает использование ЗПИФ ?
4) Почему так популярен ЗПИФ ?
5) Как внедрить этот инструмент в деятельность компании?

Функционирование ЗПИФ :

1) Чем может быть наполнен фонд недвижимости?
2) Какие операции можно осуществлять с недвижимостью, находящейся в ПИФ?
3) Как можно привлечь финансирование в ЗПИФ ?
4) В чем состоит преимущество налогообложения ЗПИФ ?
5) Как защитить активы компании (собственные активы) с помощью ЗПИФ ?
6) Как сделать структуру компании управляемой с помощью ЗПИФ ?
7) Какой механизм получения прибыли от использования ЗПИФ ?
8) Каким образом получить доход от сдачи имущества в аренду при использовании ЗПИФ ?
9) Можем ли мы использовать в качестве залога для получения кредита имущество фонда и выдавать кредиты из средств фонда?
10) Как финансируется девелоперские проекты в рамках ПИФа?
11) Как распределяются права владельцев паев?
12) Каким образом происходит сохранение контроля над ПИФом?
13) Каким процентом ПИФа надо обладать для принятия решений?
14) Как привлекать инвесторов?
15) Вывод ПИФа на фондовые рынки
16) Способы расширения ПИФа (дополнительная эмиссия/дробление паев, преимущества)?
17) Какие ограничения есть в работе ПИФа?
18) Расходы ПИФа, максимальный процент от СЧА.
19) Целесообразный процент вознаграждения УК, оценщика и т.д.?
20) Организация интервальных выплат пайщикам (если да то какой процент)?
21) Сумма формирования фонда. Если привлекли больше, то…?
22) При формировании ЗПИФ недвижимости, в котором будет объект жилищного строительства, каким образом возможно выделение в натуре квартир при продаже паёв?


Общие вопросы :


1) Закрытый паевой инвестиционный фонд, что это такое?

Закрытые паевые инвестиционные фонды ( ЗПИФ ) - современный и динамично развивающийся инструмент финансового рынка, ориентированный:

На организаторов проектов в сфере недвижимости, которые заинтересованы в успешной их реализации и привлечений инвестиций на долгосрочной основе;
На инвесторов, вкладывающих средства в недвижимость.

2) Кто чаще всего на практике использует этот инструмент?

Инструмент ЗПИФ используется как строительными и девелоперскими компаниями для реализации проектов и осуществления сделок купли-продажи недвижимости и организациями, занимающимися сдачей недвижимости в аренду, так и частными инвесторами с целью вложения средств и получения большей доходности от имеющихся активов.

3) Какие преимущества дает использование ЗПИФ ?

Можно выделить следующие основные преимущества использования ЗПИФ :

Возможность привлечения дополнительного финансирования в проект;
Налоговые преимущества (отсутствие налога на имущество, отложенный налог на прибыль);
Оптимизация структуры бизнеса;
Защита активов.

а также...

4) Почему так популярен ЗПИФ ?

Популярность фондов недвижимости во многом обусловлена тем, что ЗПИФы незаменимы:

При возведении объектов (девелоперский фонд помогает привлекать инвестиции физических лиц, чего не позволяет знаменитый 214 закон);
При сдаче их в аренду (появляется прекрасная возможность реинвестировать средства на реконструкцию либо приобретение новых объектов, поскольку полученный арендный доход ЗПИФ не подвергается налогообложению);
При осуществлении сделок купли-продажи с недвижимостью (можно довольно долго держать объекты на балансе фонда и не платить налог на имущество)
А для частных инвесторов ЗПИФ - это способ вложить средства в наиболее надежный и доходный инструмент.

Количество создаваемых ЗПИФ постоянно растет и по прогнозам специалистов эта тенденция в ближайшее время сохранится.

Согласно данным международным и российских исследований российская коммерческая недвижимость в 2007 году признана самой рентабельной в мире

5) Как внедрить этот инструмент в деятельность компании?

Для внедрения инструмента в деятельность компании необходимо осуществить следующие этапы:

Создать или привлечь управляющую компанию;
Зарегистрировать Правила доверительного управления фонда;
Сформировать фонд.
Вы можете осуществить эти этапы самостоятельно при наличии квалифицированных специалистов или обратиться к специализированным компаниям.


Ответы по функционированию ЗПИФ :


1) Чем может быть наполнен фонд недвижимости?

ЗПИФ может включать в себя:

Денежные средства на счетах и во вкладах в кредитных организациях (в том числе в иностранной валюте);
Недвижимое имущество (торговые и бизнес-центры, жилые дома, гостиницы, земельные участки и др.);
Права на недвижимое имущество (проектно-сметная документация и права из инвестконтрактов, др.);
Ценные бумаги (облигации, акции и паи других ПИФов).

2) Какие операции можно осуществлять с недвижимостью, находящейся в ПИФ?

Строительство, покупка, реконструкция, улучшение, переоценка, продажа, сдача в аренду и (или) субаренду и т.д.

3) Как можно привлечь финансирование в ЗПИФ ?

Путем продажи паев частным, юридическим, институциональным инвесторам, в т.ч. иностранным гражданам и организациям (ликвидность паев можно поддерживать на бирже);
Посредством получения государственных средств;
Посредством реинвестирования денежных средств;
Получения займа под залог паев и (или) имущества, находящегося в фонде.

4) В чем состоит преимущество налогообложения ЗПИФ ?

Фонд не является юридическим лицом и не является плательщиком налога на прибыль и налога на имущество;
Полученная прибыль может быть реинвестирована в проекты без налоговых последствий.

5) Как защитить активы компании (собственные активы) с помощью ЗПИФ ?

На имущество, переданное в фонд, нельзя наложить арест;
Имя пайщика, передавшего свою собственность в фонд, и стоимость его имущества не подлежит разглашению;
Имущество фонда является общедолевой собственностью пайщика, раздел имущества фонда до окончания срока действия фонда и выдел доли в натуре не допускается.

6) Как сделать структуру компании управляемой с помощью ЗПИФ ?

ЗПИФ позволяет консолидировать активы, собрав их в одном месте, вывести непрофильные активы с баланса предприятия, сосредоточиться на управление активами и проектами, упростить отчетность компании.


7) Какой механизм получения прибыли от использования ЗПИФ ?

Продажа или погашение пая (за счет роста стоимости пая);
Получение промежуточного дохода (регулярные выплаты как % от прироста имущества фонда).

8) Каким образом получить доход от сдачи имущества в аренду при использовании ЗПИФ ?

Рентные фонды предполагают следующие источники заработка:

Фонды инвестируют в недвижимость, которую затем сдают в аренду;
Увеличение стоимости чистых активов фонда происходит не только за счет арендных платежей, но и за счет удорожания самих объектов недвижимости;
Наращивание дохода, рефинансируя прибыль, а также осуществлять ремонт и реконструкцию объектов недвижимости, принимая НДС по данным операциям к зачету.

9) Можем ли мы использовать в качестве залога для получения кредита имущество фонда и выдавать кредиты из средств фонда?

Последние изменения в законодательстве по рынку коллективных инвестиций, предоставили новые возможности для фондов, пайщиками которых являются квалифицированные инвесторы. Фонды данной категории смогут осуществлять операции не доступные другим фондам: выдавать кредиты и займы, использовать имущество фонда в качестве залога и др.

10) Как финансируется девелоперские проекты в рамках ПИФа?

Проект в рамках ПИФ финансируется за счёт:

Средств фонда, собранных при его формировании.

Для категории фондов для квал. инвесторов:
допускается частичная оплата паев, траншевое финансирование проектов.

Рефинансирования прибыли в рамках проекта за счёт отложенного налогообложения (от продажи уже построенных объектов);

Привлечения средств пайщиков путём доп. эмиссии паев в пределах объявленных путём:

Для фондов, паи которых не ограничены в обороте:
размещения рекламы на сайте, вывода паев на биржу. Кроме того, при необходимости можно внести изменения в Правила в связи с увеличением количества объявленных паев.

Для фондов квал. инвесторов:
прямое предложение паев ограниченному кругу лиц, подготовка и показ презентаций.
  • Выводить паи на биржу и предлагать неограниченному кругу лиц нельзя.
  • Привлечение кредитов в ПИФ:

Для фондов, паи которых не ограничены в обороте:
под залог паев.

Для фондов квал. инвесторов:
как под залог паев, так и под залог имущества фонда.
  • Частичная продажа активов фонда.
  • Привлечение средств инвестиционной компаний.

11) Как распределяются права владельцев паев?

Инвестиционный пай - бездокументарная именная ценная бумага, удостоверяющая долю её владельца (пайщика) в праве собственности на имущество, составляющее ПИФ.

Права владельцев паев ЗПИФ :

  • Право требовать от УК надлежащего доверительного управления ПИФом;
  • Право на получение денежной компенсации при прекращении договора ДУ ПИФ со всеми владельцами инвестиционных паев этого паевого инвестиционного фонда (прекращении паевого инвестиционного фонда).
  • Право требовать от УК погашения инвестиционного пая и выплаты в связи с этим денежной компенсации, соразмерной приходящейся на него доле в праве общей собственности на имущество, составляющее этот паевой инвестиционный фонд, в случаях, предусмотренных Федеральным законом;
  • Право участвовать в общем собрании владельцев инвестиционных паев
  • Право на получение дохода от доверительного управления имуществом, составляющим ПИФ, если правилами ДУ ПИФ предусмотрена выплата такого дохода.
  • Преимущественное право приобретать инвестиционные паи фонда, выдаваемые после завершения (окончания) его формирования (введено новой редакцией ФЗ).
  • Каждый инвестиционный пай удостоверяет одинаковую долю в праве общей собственности на имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, и одинаковые права.

12) Каким образом происходит сохранение контроля над ПИФом?

В Правилах ДУ должны быть установлены ограничения УК по распоряжению недвижимым имуществом ПИФ.

Контроль за деятельностью УК осуществляется:

  • Со стороны государства - Федеральным органом (Службой Банка России по финансовым рынкам);
  • Со стороны инфраструктурных организаций - спецдепом, регистратором, аудитором и оценщиком (функции между организациями четко распределены, спецдеп и регистратор контролируются Службой Банка России по финансовым рынкам);
  • Со стороны пайщиков: Для фондов, паи которых не ограничены в обороте - общим собранием пайщиков в рамках его компетенции (см. ст. 18 №156-ФЗ)
  • Для фондов квал. инвесторов - общим собранием пайщиков, а также инвестиционным комитетом. В Правилах ДУ можно предусмотреть необходимость одобрения всеми либо несколькими владельцами инвестиционных паев (инвест. комитет) сделок с имуществом, составляющим ПИФ, и указать сделки, совершение которых требует одобрения, а также порядок их одобрения;

13) Каким процентом ПИФа надо обладать для принятия решений?

Смотря каких решений:

  • Квал. инвесторы могут влиять на решение УК через инвест комитет.
  • Обычные инвесторы решают вопросы в пределах компетенции на общем собрании пайщиков. Для того, чтобы инициировать собрание - нужно 10%.
  • Решение общего собрания принимается большинством (в соответствии с количеством принадлежащих инвестиционных паев на дату принятия решения о созыве общего собрания). Количество голосов, предоставляемых владельцу инвестиционных паев при голосовании, определяется количеством принадлежащих ему инвестиционных паев.
  • Решение о смене УК можно принять при 70%.

14) Как привлекать инвесторов?

См. ответ на вопрос 10

15) Вывод ПИФа на фондовые рынки

Порядок включения в листинг биржи определен правилами биржи. Рекомендуем обращайтится в ММВБ или РТС.

16) Способы расширения ПИФа (дополнительная эмиссия/дробление паев, преимущества)?

Имущество ПИФ увеличивается за счет:

переоценки имущества ПИФ;
доп. эмиссии паев;
увеличения кол-ва выданных паев.

17) Какие ограничения есть в работе ПИФа?

Все ограничения для УК установлены Законом "Об инвест. фондах".

Ограничение по составу и структуре активов, составляющих ПИФ установлены Положением о составе и структуре активов.

18) Расходы ПИФа, максимальный процент от СЧА.

Максимальный размер расходов не определен. Определен перечень расходов Максимальный размер расходов на инфраструктурные организации, включая вознаграждение самой УК, не может превышать 10% СЧА. Процент вознаграждение всех этих организаций устанавливается Правилами ДУ.

19) Целесообразный процент вознаграждения УК, оценщика и т.д.?

На практике выходит около 5% от СЧА: УК - от 1 до 4; СД и Р - менее 1 % (примерные тарифы - во вложенном файле; аудитор и оценщик - около 1%, точно не знаю. Всё зависит от деятельности ПИФа, от собственников и от выбранных организаций.

20) Организация интервальных выплат пайщикам (если да то какой процент)?

Для рентных ПИФ ежегодные промежуточные выплаты пайщикам - обязанность, для остальных по желанию. Рассчитывайте сами, чтобы не в убыток фонду. (Не более 20% от СЧА).

21) Сумма формирования фонда. Если привлекли больше, то…?

Нужно вносить и регистрировать изменения в Правила ДУ (отчитаться по факту формирования перед ФСФР).

22) При формировании ЗПИФ недвижимости, в котором будет объект жилищного строительства, каким образом возможно выделение в натуре квартир при продаже паёв?

Здесь мы говорим о предъявлении паев к погашению. При этом, следует иметь в виду, что отчуждение имущества управляющей компании владельцам инвестиционных паев не допускается, за исключение имущества паевого инвестиционного фонда, паи которого предназначены для квалифицированных инвесторов.
Таким образом, нужно четко разделять, тех лиц, которые являются пайщиками (инвесторами фонда) и лиц, которые заключают с управляющей компанией инвестиционный договор или договор долевого участия в строительстве.

Более развернутый ответ на вопрос Вы можете получить, позвонив по телефону: (495) 684-2567.

Аналитический отдел
Вермонт Финанс


Не нашли интересующего вопроса ?

Задать свой вопрос


Возврат к списку